逐步解决短缺问题 房地产业的转型和发展有三个方向

2020-10-14 13:56   来源: 互联网    阅读次数:3492

我国城镇住房制度改革后,房地产业得到快速发展。目前我国房地产业呈现以下特点:一是以新建商品房开发为主,2019年房地产开发投资占房地产投资的比重为83%。二是房地产开发投资以销售住房为主。2019年,住房开发投资占房地产开发投资的比重为73.4%,住宅销售面积占商品房销售面积的88%。三是房地产行业的商业地产运营,物业管理服务,租赁住房供应,资产证券化业务等开始加快发展。以物业管理服务为例,自2014年6月30日在香港上市的彩票人寿在香港上市以来,截至2020年6月30日,在香港上市的内地物业管理公司已达23家,且全部在香港主板上市。未来,随着房地产短板的逐步解决,以新建商品房开发为主的房地产业将面临四大制约因素,转型发展势在必行。


据介绍,2019年城镇居民人均住房建设面积已达到39.8平方米。在"十四个五年计划"期间,即使城市化率仍能保持百分之一的增长率,也意味着每年可以增加一千四百万城市常住居民,到2019年,新增商品房将超过一千五百万套。此外,还将有大量二手房和保障性公寓供应,再加上2020年结束的三年制改革计划。因此,对新商品房的需求已基本达到高峰。随着新建商品房需求增长的减少,房地产企业的竞争将从过去的"正和博弈"转变为"零和博弈",甚至未来的"负和博弈"。

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第一个制约因素是利润约束。根据中国指数研究所(China Index Research Institute)的数据,今年上半年住宅平均地价达到了每平方米5367元的历史最高水平,而大城市房价的上涨仍在控制之中,中小城市的房价上涨已不再有动力。在这种情况下,房地产开发企业的利润必然会受到挤压。德勤的研究显示,A股住房公司的核心利润增长将从2016年的28%放缓至今年的不到20%。


第二个限制因素是融资限制。降低房地产开发企业的负债和杠杆是防范风险的重要内容。今年,中央银行和住房建设部对房地产开发企业提出了"三限、四级、二观"的融资控制要求,对大型商业银行的新抵押贷款也规定了比例限制,有效地结束了以往高负债、高杠杆、高周转率的房地产开发企业的发展模式。在融资约束下,房地产企业的传统发展模式难以维持,扩张速度受到制约,部分企业甚至面临生存危机。


第三个限制是政策限制。"房子生活还是不投机"的立场将持续很长一段时间。它不仅针对购房者的需求,既不能投机,又能实现整个房地产业的产业链。在提供销售住房时,要求土地供应考虑保障性公寓的需求和出租住房的需求。在提供居住空间时,房屋发展应考虑教育、体育、商业、文化等方面的配套需要,以满足人们对美好生活的渴望。金融金融和税收也必须支持住房以遏制投机。

责任编辑:无量渡口
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